Overlast door andere huurder: wat te doen?

In mei 2024 schreef ik weer een bewerking voor het Tijdschrift Vastgoedrecht. Ditmaal over een vonnis van de kort gedingrechter van 8 maart 2024. Het gaat in die zaak om een geschil tussen een sociale verhuurder (hierna: ‘Alliantie’) en twee van diens huurders. De betreffende huurders (hierna: ‘huurders’) ondervinden (ernstige) geluidsoverlast van een andere huurder van de Alliantie (hierna: ‘de overlastveroorzaker’). Zij hebben hierover meerdere malen geklaagd bij de Alliantie, die volgens huurders te weinig doet om de overlast te beëindigen. Huurders vorderen daarom in het kort geding onder meer de Alliantie te veroordelen tot het starten van een procedure strekkende tot beëindiging van de huurovereenkomst met de overlastveroorzaker en ontruiming van het gehuurde danwel het treffen van zodanige maatregelen dat de overlast zo snel mogelijk wordt beëindigd.

Opmerking verdient, dat aan dit kort geding eerder een bodemprocedure tussen dezelfde partijen vooraf is gegaan. In die bodemprocedure, gericht op beëindiging van de overlast, hebben partijen afgesproken een onafhankelijk geluidsdeskundige in te schakelen die door middel van een meting zou vaststellen of objectief gezien sprake is van geluidsoverlast. Daarop is die bodemprocedure geëindigd. De deskundige heeft vervolgens onderzoek verricht, waaruit is gebleken dat er meermaals een overschrijding van de toegestane geluidsnorm is waargenomen, voornamelijk in de avond en nacht, afkomstig van de overlastveroorzaker. Volgens de Alliantie kloppen de bevindingen van de deskundige niet en zij is van mening dat zij wel degelijk voldoende maatregelen heeft genomen om ervoor te zorgen dat eventuele overlast eindigt. Ook staat volgens de Alliantie niet vast dat de overlast zo ernstig is als de huurder doen voorkomen.

In het kort geding bestaat er weinig discussie over het benodigde spoedeisend belang. Als komt vast te staan dat er sprake is van de door huurders gestelde overlast, dan hebben huurders er volgens de kantonrechter belang bij dat deze zo snel mogelijk wordt beëindigd. De kantonrechter gaat vervolgens in op de resultaten van het onderzoeksbureau, overwegende dat partijen de deskundige – die in geluidsoverlast tussen woningen onderling is gespecialiseerd - gezamenlijk hebben aangezocht. De kantonrechter ziet op voorhand geen aanleiding om aan de juistheid van de bevindingen van de geluidsdeskundige te twijfelen, gelet waarop de kantonrechter voorshands (de norm die in kort geding wordt gehanteerd) voldoende aannemelijk vindt dat de overlastveroorzaker daadwerkelijk langdurige en aanhoudende overlast veroorzaakt. Dat leidt volgens de kantonrechter tot de conclusie dat de Alliantie op enigerlei wijze maatregelen dient te nemen. De door de Alliantie aan de overlastveroorzaker verstuurde (waarschuwings)brieven, waarin onder meer is aangekondigd dat als de overlast aanhoudt een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst met overlastveroorzaker zal worden gestart, zijn niet voldoende. Volgens de kantonrechter is het onder deze omstandigheden aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat de Alliantie nadere maatregelen tegen de overlastveroorzaker moet nemen. Nu de waarschuwingsbrieven geen effect hebben gehad, net zoals buurtbemiddeling en gesprekken met de overlast veroorzaker en diens begeleider, ligt het starten van een bodemprocedure gericht op ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde volgens de kantonrechter in de rede. De Alliantie krijgt daartoe een maand de tijd. De vorderingen van de huurders worden dus toegewezen.

In soortgelijke zin werd geoordeeld in:

-        Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 4 februari 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:759;

-        Rechtbank Noord-Holland 26 juni 2013, ECLI:NL:RBNHO:2013:6120;

-        Rechtbank Rotterdam 11 mei 2012, ECLI:NL:RBROT:2012:BX4256, over schadeplichtigheid van de verhuurder.

Anders werd geoordeeld in:

-        Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 14 februari 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:518, waarin het Hof oordeelde dat niet het stadium is bereikt waarin van verhuurder mocht worden gevergd rechtsmaatregelen te nemen tegen de overlastveroorzaker.

-        Rechtbank Noord-Holland 26 juni 2013, ECLI:NL:RBNHO:2013:6120, waarin de aanspraak van de huurders op huurprijsvermindering wordt verworpen

Wenk

Een verhuurder is op grond van artikel 7:206 lid 1 BW verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Op grond van artikel 7:204 lid 2 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de woning of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de woning aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden woning van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Volgens artikel 7:204 lid 3 BW zijn een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht als bedoeld in artikel 7:211 BW en een bewering van recht zonder feitelijke stoornis geen gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Uit de parlementaire geschiedenis van deze regeling volgt dat het enkele bestaan van overlast op zichzelf geen gebrek oplevert, waarop een huurder zijn verhuurder kan aanspreken. Als de verhuurder zowel aan de overlast veroorzakende huurder als aan de overlast ondervindende huurder verhuurt, kan het feit dat de verhuurder geen gebruik maakt van zijn bevoegdheid om tegen zijn overlast veroorzakende huurder op te treden, wel een gebrek opleveren jegens zijn overlast ondervindende huurder. De huurder kan dan herstel van dit gebrek vorderen. De huurder moet dan wel aannemelijk maken dat die overlast zich voordoet en zo ernstig is, dat een ontbindingsprocedure van verhuurder jegens de overlast veroorzakende huurder in de rede ligt en kans van slagen heeft. Uit rechtspraak (o.m. Hof Den Haag 23 augustus 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BT1712) blijkt dat de overlast niet onomstotelijk vast hoeft te staan, maar de verhuurder moet wel voldoende aanknopingspunten hebben op grond waarvan een onderzoek – en zo nodig maatregelen – kan worden ingesteld.

De vraag of van een verhuurder in een concreet geval gevergd kan worden om maatregelen tegen een andere huurder te nemen, bestaande uit het starten van een ontbindingsprocedure, is daarmee erg casuïstisch en er is voldoende jurisprudentie over te vinden. Wat in de onderhavige kwestie opvalt, is de keuze van huurders voor het starten van een kort geding. Uit de kwestie blijkt dat er al een bodemprocedure had plaatsgevonden. Die bodemprocedure hebben partijen beëindigd nadat minnelijk was overeengekomen dat een onafhankelijk geluidsdeskundige zou worden ingeschakeld waarna partijen zich aan diens bevindingen zouden conformeren. Toen discussie ontstond over de conclusies van de deskundige en de aan de hand hiervan eventueel door verhuurder te treffen maatregelen, is de kwestie in kort geding aan de rechter voorgelegd. Partijen hadden er ook voor kunnen kiezen de bodemprocedure niet te laten doorhalen, maar te laten ‘parkeren’ in afwachting van de uitkomsten van het te verrichten onderzoek. Ook hadden partijen de zaak opnieuw kunnen opbrengen. Artikel 246 Rv bepaalt immers met zo veel woorden dat de enkele doorhaling van de zaak geen rechtsgevolgen heeft. Met doorhaling wordt de procedure niet definitief beëindigd, maar kan op ieder later moment worden hervat op het punt waarop deze zich op het moment van de doorhaling bevond. Zou dat aanleiding geven voor een nader rechterlijk oordeel, dan had dat ook in de lopende bodemprocedure aan de orde kunnen worden gesteld, eventueel – vanwege de gestelde spoedeisendheid - zelfs door middel van het instellen van een provisionele vordering ex 223 Rv.

Deze samenvatting en de ‘wenk’ is gepubliceerd in het Tijdschrift Rechtspraak Vastgoedrecht.