Baas in eigen (huur)huis? Dient een huurder zijn medewerking te geven aan aan werkzaamheden door de Vereniging van Eigenaars?

Baas in eigen (huur)huis? Dient een huurder zijn medewerking te geven aan aan werkzaamheden door de Vereniging van Eigenaars?

Op 2 april 2024 oordeelde het Hof te Den Bosch over een geschil tussen een VvE van een appartementencomplex (hierna: ‘de VvE’) en de eigenaar/verhuurder van een appartement enerzijds en de huurder van het appartement dat deel uitmaakt van datzelfde appartementencomplex anderzijds (hierna: ‘de huurder’). Op 28 mei 2019 is tijdens een ledenvergadering (op grond van artikel 5:125 lid 1 Burgerlijk Wetboek) besloten tot kort gezegd het vervangen van rookgasafvoerkanalen. De huurder heeft meegewerkt aan plaatsing van rookgasafvoerkanalen in de schachten en een HR-ketel. De huurder weigert verdere toegang voor het uitvoeren van andere werkzaamheden. Volgens de VvE en de verhuurder zijn echter nog niet alle werkzaamheden verricht. De VvE en de verhuurder betrekken de huurder daarom samen in een kort geding. Zij vorderende huurder te bevelen om aan de VvE en aangewezen aannemer(s) in de periode van 6 maart 2023 tot en met 10 maart 2023 tussen 8:00 uur en 18:00 uur toegang te verschaffen tot het appartement om de werkzaamheden aan de schacht en kanalen te verrichten waartoe de ledenvergadering heeft besloten op 28 mei 2019. Volgens de VvE is door langdurig gebruik van VR-ketels het risico op koolmonoxidevergiftiging niet meer beheersbaar en moeten de werkzaamheden nu worden verricht. Daarmee kan volgens de VvE en verhuurder niet worden gewacht vanwege de planning van de aannemer. Wachten tot een bodemprocedure heeft plaatsgevonden is te onzeker. Volgens de huurder is er helemaal geen sprake meer van gevaar voor koolmonoxidevergiftiging, omdat hij al sinds 16 september 2022 over een HR-ketel beschikt en de gevaarlijke rookgasafvoerkanalen toen al zijn vervangen. Voor de werkzaamheden die nu moeten worden verricht, het vervangen van een ventilator voor afzuiging van lucht en daarmee verband houdende werkzaamheden, is volgens de huurder geen spoedeisend belang.

 De voorzieningenrechter van de rechtbank vindt dat er wel degelijk sprake is van een spoedeisend belang en wijst de vorderingen van de VvE en de verhuurder toe. Hiertoe wordt onder meer overwogen dat het ventilatiesysteem en daarbij horende werkzaamheden als één geheel moet worden beschouwd met het vervangen van de schachten en het daarbij aanbrengen van rookgaskanalen. Nu de werkzaamheden dienen ter voorkoming van koolmonoxidevergiftiging zijn deze volgens de voorzieningenrechter aan te merken als dringende werkzaamheden in de zin van 7:220 lid 1 Burgerlijk Wetboek. Jegens de VvE gedraagt de huurder zich met zijn weigering onrechtmatig. De voorzieningenrechter beveelt de huurder, op straffe van een dwangsom, om toegang te verschaffen tot het uitvoeren van de werkzaamheden in de periode 6 maart 2023 tot en met 10 maart 2023, waarbij de VvE de datum en tijd schriftelijk moet aanzeggen niet later dan twee dagen vóór de voorgenomen werkzaamheden.

 Relevant is dat de VvE na het kort gedingvonnis bij e-mail van 8 maart 2023 heeft medegedeeld dat op 9 maart 2023 toegang tot de uitvoering van de werkzaamheden moest worden gegeven, waarmee de aanzegtermijn als genoemd in het kort gedingvonnis niet in acht werd genomen. De werkzaamheden zijn op 9 maart 2023 vervolgens niet uitgevoerd, waarop de termijn als bedoeld in het kort gedingvonnis ongebruikt is verstreken. De huurder gaat in hoger beroep en stelt zich onder meer op het standpunt dat de VvE en verhuurder geen spoedeisend belang hebben bij hun vorderingen.

Het geding in hoger beroep richt zich eerst op de vraag of de gewijzigde eis van de VvE en verhuurder, tot het vaststellen van een ruimere periode na de datum van het te wijzen arrest, toelaatbaar is. Die vraag beantwoordt het Hof bevestigend: van de door de huurder gestelde strijd met de goede procesorde is geen sprake. Met de door de huurder aangevoerde grief tegen de spoedeisendheid behaalt de huurder wel succes. Volgens het Hof was ten tijde van het uitbrengen van de kort gedingdagvaarding al geen sprake meer van een risico op koolmonoxidevergiftiging; de VvE heeft erkend dat de nieuwe rookgasafvoer al ruimschoots voor het uitbrengen van de kort gedingdagvaarding was gerealiseerd en dat het gevaar van koolmonoxidevergiftiging toen al niet meer aan de orde was. Mogelijk heeft de VvE wel financiële nadelen ondervonden, maar dat rechtvaardigt volgens het Hof geen onmiddellijke voorziening bij voorraad. Daarom wordt het kort gedingvonnis vernietigd, met afwijzing van de vorderingen van de VvE en de verhuurder.

 In soortgelijke zin werd geoordeeld in:

 -        Rechtbank Rotterdam 24 juni 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:5368, waar het ging om een vordering van een huurder tegen de VvE wegens gestelde lekkages. Vorderingen werden afgewezen wegens onvoldoende spoedeisend belang;

Anders werd geoordeeld in:

-        Rechtbank Limburg 20 mei 2021, ECLI:NL:RBLIM:2021:4270, betreffende werkzaamheden die aan 58 van de 133 appartementen waren uitgevoerd. Door de weigerachtigheid van de betreffende huurder moesten de werkzaamheden worden stopgezet, daaruit vloeide volgens de rechtbank het spoedeisend belang voort.

-        Rechtbank Rotterdam 7 mei 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:7013, waarin verhuurder medewerking van huurder vorderde aan werkzaamheden in het gehuurde. Ondanks dat huurder had toegezegd mee te zullen werken, was er toch een spoedeisend belang.

Wenk

Op grond van artikel 5:120 Burgerlijk Wetboek gelden de bepalingen uit het splitsingsreglement aangaande gebruik, beheer en onderhoud niet alleen voor de eigenaar (VvE-lid) van een appartement, maar ook voor de daadwerkelijke gebruiker of huurder. Artikel 5:126 lid 6 BW geeft de VvE de mogelijkheid om de huurder op bepaalde verplichtingen aan te spreken. Dat betekent echter niet dat de huurder zonder meer toegang moet verlenen. Aan besluiten van de VvE is de huurder niet zonder meer gebonden, dat geldt ook voor het huishoudelijk reglement (tenzij de huurder daar vooraf mee heeft ingestemd. De huurder heeft nota bene geen toegang tot de vergadering van eigenaars en geen stemrecht. Een huurder dient echter wel toegang te verlenen daar waar (in de rechtsverhouding met de verhuurder) dringende werkzaamheden ex artikel 7:220 lid 1 Burgerlijk Wetboek moeten worden verricht en de huurder daarvoor gelegenheid moet geven. Zo bezien is goed te volgen waarom de VvE en  de verhuurder gezamenlijk een procedure tegen de huurder startten, waarin zij aanvankelijk ook succes hadden. Het arrest laat evenwel weer eens zien dat in kort geding niet lichtvaardig over het spoedeisend belang mag worden gedacht. Nu het merendeel van de werkzaamheden al was verricht en het risico op koolmonoxidevergiftiging niet meer aan de orde was (en over enig ander gevaar niets was gesteld of gebleken), was van spoedeisendheid geen sprake (meer). Opmerkelijk is dat dit struikelblok in eerste aanleg geen punt van discussie lijkt te zijn geweest; de voorzieningenrechter van de rechtbank Limburg nam in diens uitspraak d.d. 3 maart 2023 ogenschijnlijk direct aan dat de VvE en verhuurder een spoedeisend belang hadden bij hun vorderingen, ondanks het daartoe gevoerde verweer van de huurder.

Deze bewerking is tevens gepubliceerd in het juridische tijdschrift Rechtspraak Vastgoedrecht.